競売不動産はもう古い！ 本当においしい不動産投資法 〜ゼロから始める任意売却〜

アナタだけにとっておきの不動産投資法、任意売却についてお教えします

　



　お客様のご感想
はじめまして、吉田様のマニュアルを拝読した山梨県の渋谷と申します。３５歳の公務員です。
安易に購入した１ルームマンションで３年間入居者０という失敗を犯したのですが、先日、ようやく売却できたところです。
そんな時に吉田様のマニュアルを拝見し、非常に価値の高い情報が詰まったマニュアルに出会えて良かったと思っております。気分を一新して、"本当においしい不動産"探しをスタートします。
（山梨県渋谷様）
サラリーマン大家さんブームや業者の口車に乗せられると、本当に痛い目に遭うことが多いと思います。本書のノウハウを使って今度こそ"本当に美味しい不動産"をつかんで下さい。（吉田）
なるほど、不動産投資のプロたちはこんな風にして高利回りの物件を見つけているのですね。一般に流れている物件情報がいかに"残り物"なのか分かりました。もう、そのへんの不動産屋さんで物件を探すのはやめにして、自分でおいしい不動産を探します。
（三重県市井様）
はい、情報をつかむのが早く、かつ行動するのが早い人ほど得をしています。　「物件情報」　に関しても、　「物件情報をつかむためのノウハウ」　に関しても、全く同じことです。（吉田）
不動産業を営んでいる渡邊と申します。任意売却について分かりやすい解説書を探していたのですが、まさにこのマニュアルは私の求めていたものでした。●●を使えば破産情報を知ることができるのですね。これから定期購読します。これからいろいろと質問をさせていただくこともあると思いますが、よろしくお願いします。
（神奈川県渡邊様）
任意売却に関する分かりやすい解説書は立川先生のものぐらいだと思います。本書が少しでもお役に立てれば幸いです。ご質問はもちろん、いろいろな情報交換をこちらこそお願いします。（吉田）
非常に興味深く拝読させていただきました。任意売却の情報をつかめるようになるには手間暇がかかりそうですが、コツコツと自分なりに努力していきたいと思います。一つ注文を付けさせてもらうと、もう少し吉田さんの具体例を盛り込んで欲しかったと思います。
（神奈川県作下様）
具体例については多くの方々からも同様のご意見をいただいています。今後、メルマガや無料レポートなどで情報発信をしていきますので、もうしばらくお待ち下さい。（吉田）


　お客様との質疑応答
任意売却物件を購入する際、ローンは組めるのでしょうか？
（K県T.U様　ほか多数）
一般の不動産売買と同様に、普通にローンを組むことができます。
一般の不動産物件と競売物件を比べた場合、金融機関によっては競売物件の担保評価を低めに見る場合があります。競売物件には、競落してから初めて判明するような特有のリスクがあるからです。
しかし、任意売却物件においてはその手のリスクがありませんので、金融機関の評価は一般物件と何ら変わりありません。
競売で最低落札価格が４５０万円の物件があるのですが、このような少額の物件でも任意売却で購入することができるのでしょうか。それとももっと大きな金額の不動産での話なのでしょうか。
（N県R.K様）
金額の多少は、任意売却が可能かどうかに関係ありません。少額でも高額でも、任意売却は可能です。
任意売却の重要な要素は9割以上が情報の確保にあると聞いています。このマニュアルではどの程度まで情報が得られるのでしょうか。
（S県K.M様）
任意売却の要点はは「いかに情報を誰よりも早く捉えるか」にあります。 本書もその点に最大の主眼をおいており、情報源として繋がりを持つべき職種、及びそれらへのアプローチ法などについて述べています。

ただし、もちろん一般論として書いていますので、具体的な金融機関名や資格者名などはあげていません。「いかに情報源を見つけ、どのように交渉をおこなうか」についての方法論がその内容です。

したがって、任意売却の方法論を学びたい場合には本書は有効だと思います。任意売却の情報を教えてくれる○○銀行の●●さんや、□□事務所の◆◆さんの連絡先を知りたい、という場合には、本書は役に立たないでしょう。

「魚をあげる」か「魚の釣り方を教えるか」みたいな話ですが、本当に成功したいならば「自分で魚を釣れるようになる」しかないと思います。
任意売却では債権者等との交渉事が発生するみたいなのですが　個人で対応できるものでしょうか？
(Y県S.O様　ほか多数)
個人で対応可能です。
任意売却は大きく分けて、「破産事件における任意売却」と「破産事件以外における任意売却」の２つに分かれます。
前者においては、交渉窓口が「破産管財人」に一本化されますので、特別な手間は必要ありません。一般の不動産売買とほぼ同じ感覚ですので、不動産売買の経験が浅い方は、こちらのケースの任意売却をターゲットにした方が良いと思います。
後者においては、売主＋全債権者との個別の交渉（「損切り」といいます）が必要になります。ただ、不動産に設定される担保権が１０や２０になることはまず有り得ません。私の経験では多くて５件、ほとんどの場合は１、２件です。交渉の場は多くなりますが、複数で手分けして行うほどの作業ではありません。ただし、損切りの交渉にはそれなりの労力が必要になります。
私には弁護士や金融機関などとのつながりはないのですが、任意売却に取り組むことは可能でしょうか。
(O県T.H様　ほか多数)
弁護士や金融機関とのつながりは、こつこつと自分で作っていくものだと思います。たとえ今はゼロでも、しかるべきアンテナを張って着実に行動していけば、きっと任意売却の情報源とつながりを持つことができるでしょう。
吉田さんは具体的にどのような物件を入手されたのですか？また、どのような理由でそれらを選ばれたのですか？
(N県H.T様)
私の所有物件は７棟、６０室、すべて１ルームです。特にこだわって１ルームを選んだ訳ではありませんが、不動産投資の基本としてなるべく所帯数の多い方が空室リスクが分散されますので、結果的にバランスのよい投資になったかと思います。
任意売却から話ははずれますが、よく新聞広告で目にする１ルームマンション１所帯のみを区分で所有するタイプの投資には絶対手を出してはいけません。
サラリーマンをしながら任意売却を行うことは可能でしょうか？
（S県K.M様　ほか）
「やる気次第」だと思います。任意売却の情報はいろいろな所に転がっていますので、それらをつかむ努力を日々積み重ね、また、その情報のつかみ方をご自分のお仕事とうまくからめることができれば、十分可能です。
情報をつかんだ後の任意売却交渉の密度は、案件により様々です。あまり複雑な案件には手を出さず、債権額が少なく権利関係が複雑でない案件から取り組まれるのがよいと思います。
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